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?疫情影響：

疫情期間，當你提著(zhù)行李被房東拒之門(mén)外時(shí)，你還會(huì )相信租房可以過(guò)一生嗎？

是不是心里暗想——金窩銀窩不如我的小窩！ 

“房產(chǎn)證就是通行證”雖然只是個(gè)案，但也讓無(wú)房一族的安全感、歸屬感受到了前所未有的沖擊。

另外據統計表明：受疫情影響，潛在購房客群的購房熱情和購房信心受到很大影響。

一方面人們對于后疫情時(shí)代房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿(mǎn)顧慮，避險情緒加重；

另一方面因疫情影響家庭收入，部分購房者不得不調低購房預算。

面積小、總價(jià)低的小戶(hù)型成了住宅市場(chǎng)的香餑餑。

?客群變化：

如今90后、95后年輕一代已經(jīng)成為首置購房的主力人群。

對于尚處事業(yè)起步階段的年輕人來(lái)說(shuō)，儲蓄率低、超前消費、追求生活品質(zhì)是一種普遍現象，購房資金主要靠父母資助。

在高昂的房?jì)r(jià)下，年輕人不想因為房貸壓力而過(guò)多的降低自己的生活品質(zhì)。

面積小、總價(jià)低的戶(hù)型更加受年輕人的青睞。

?規范更新：

新版《城市居住區規劃設計標準》新增“人均住宅用地面積最大值”控制指標。

直接導致了新建樓盤(pán)的平均戶(hù)型面積偏小，由此對傳統規劃設計產(chǎn)品選型、戶(hù)型面積產(chǎn)生很大限制。

營(yíng)銷(xiāo)菌在確定戶(hù)型面積時(shí)再不能像以前那么任性了。

這個(gè)問(wèn)題觸發(fā)了研發(fā)菌的強迫癥，為了一探究竟，我們分別對Ⅱ、Ⅵ類(lèi)氣候區各容積率情況進(jìn)行了模擬計算，推算出不同容積率下戶(hù)均面積最大值。

結果表明：出地頻率較高的1.2、1.6、2.0等容積率，最大戶(hù)均面積僅90多平米。

導致規劃設計出現被動(dòng)縮小戶(hù)型面積的情況。

一、戶(hù)型設計緊扣目標客群

“拋開(kāi)客戶(hù)需求和面積限制談戶(hù)型都是耍流氓”

那么哪些客群會(huì )選擇小戶(hù)型呢？

研發(fā)菌結合策劃部門(mén)對市場(chǎng)進(jìn)行了深度的調研和分析。

最終歸納出幾類(lèi)可能會(huì )購買(mǎi)小戶(hù)型的目標客群：

 通過(guò)研究不同客群的生活習慣，能夠判斷出目標客群對不同空間的需求程度以及敏感程度。

以使用頻率最高的客廳為例，不同客群對客廳的需求可能完全一不樣。

一個(gè)直擊靈魂的問(wèn)題：年輕的你有多久沒(méi)看電視了？

年輕人的客廳是這樣用的

有娃之后的客廳。。。。

對于小戶(hù)型的客廳設計，更應該與時(shí)俱進(jìn)，考慮空間的可塑性和不同使用場(chǎng)景下的空間需求。

二、好鋼用在刀刃上——適當取舍、優(yōu)先滿(mǎn)足客戶(hù)核心訴求

緊湊戶(hù)型的優(yōu)點(diǎn)在于面積小、總價(jià)低。同時(shí)缺點(diǎn)也在于面積小，功能空間不能做到盡善盡美，所以要把有限的資源集中在客戶(hù)的核心需求上。

針對不同的客群有針對性的進(jìn)行戶(hù)型設計。

三、平面、空間——兩手抓，兩手都要硬

通過(guò)對不同房間所承載的功能和相應工學(xué)尺度全面的梳理，結合精裝強化戶(hù)型“空間設計”。

比如：小戶(hù)型空間相對緊湊，在戶(hù)型設計時(shí)要為后期可能的空間改造升級預留條件。

室內公共空間盡量做輕質(zhì)墻體，避免剪力墻對后期改造產(chǎn)生限制。

另外，緊湊戶(hù)型主要解決空間限制和使用需求的矛盾，儲物空間往往不足。

在臥室設計中，按慣性思維往往：衣柜、床、電視柜無(wú)敵三件套安排，但是“無(wú)敵三件套”真的能滿(mǎn)足客戶(hù)的使用需求嗎？

我們發(fā)現，開(kāi)間＞3500mm的臥室常常存在空間利用效率不高的問(wèn)題，此時(shí)如果結合衛生間干區布置，調整臥室門(mén)位置，即可在主臥形成整墻衣柜空間。

儲物空間瞬間提升一個(gè)量級！

四、突出設計亮點(diǎn)

面積小、總價(jià)低是緊湊戶(hù)型的必要條件。如果在有限的面積條件下還能有鮮明的設計亮點(diǎn)，為客戶(hù)提供意料之外小驚喜，那么戶(hù)型的競爭力和產(chǎn)品力必然會(huì )進(jìn)一步提升。

比如：75平米緊湊兩房仍可以做出景觀(guān)陽(yáng)臺+三分離衛生間、85平米緊湊兩房可形成雙衛+洄游動(dòng)線(xiàn)。

五、設置陽(yáng)臺需謹慎

小戶(hù)型在同等面積下，增加陽(yáng)臺必然會(huì )進(jìn)一步壓縮本就緊湊的室內空間，甚至會(huì )犧牲掉一部分使用功能。

另外小戶(hù)型面積小，陽(yáng)臺相對占比高，產(chǎn)權面積和計容面積差值很容易超相關(guān)部門(mén)控制要求。

小戶(hù)型本身出容能力差，土地利用效率不高，增加陽(yáng)臺后因間距計算問(wèn)題，會(huì )進(jìn)一步降低土地利用效率。

如此利弊還忘大胸弟三思??！

研發(fā)菌目前已經(jīng)分別按洋房、小高、大高不同建筑類(lèi)型分別打磨了近30組緊湊戶(hù)型，并且已經(jīng)更新錄入到天友戶(hù)型庫系統，后期還會(huì )根據項目需求和市場(chǎng)反饋持續補充更新，為大家提供更多產(chǎn)品選擇的可能性。

什么？嫌??？小怎么了？小怎么了？

研發(fā)菌已經(jīng)在研究產(chǎn)品的道路上無(wú)法自拔。

《改善型戶(hù)型的探索與研究》已經(jīng)在路上，敬請期待。